Elővásárlási joggal a helyi önazonosság védelméért?

Budapest, 2025. május 15., csütörtök - 2025. május 13-án parlament elé került a helyi önazonosság védelméről szóló törvényjavaslat. A társadalmi egyeztetést követően az ingatlanszerzés kizárása, vagy feltételhez kötése ugyan kikerült a javaslatból, de úgy tűnik, hogy 2025. július 1-től az önkormányzatok elővásárlási joggal korlátozhatják az ingatlanvásárlást, a lakcím létesítését pedig megtilthatják, vagy feltételhez köthetik. Továbbra is terítéken a betelepülési adó bevezetése. Az elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezések miatt továbbra is nehezített, illetve kockázatos marad az ingatlanszerzés - hívja fel a figyelmet az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás.

A törvényjavaslat alapján a települési önkormányzatok - előzetes rendeletalkotást követően - úgynevezett "önvédelmi jogokat" gyakorolhatnak, már amennyiben a helyi lakosság száma meghaladja a kívánatosnak minősített mértéket. Az alkalmazható eszközök közé tartoznak a következők: • elővásárlási jog, • lakcím létesítésének feltételhez kötése vagy tiltása, • betelepülők adója. A szabályozás kifejezetten természetes személyekre vonatkozik, cégek és alapítványok nem minősülnek majd betelepülőnek. Mentesülnek a korlátozások alól továbbá azok, akiknek hozzátartozójuk él a településen, de azok is, akik lakáscélú állami támogatással (pl. CSOK) vásárolnak lakást, házat, vagy akiknek igazolhatóan helyi munkavállalási szándékuk van. Kinek lehet elővásárlási joga? Ingatlan eladása esetére önkormányzati rendeletben elővásárlási jog biztosítható a következők sorrendben: 1. Más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultak részére. 2. Az önkormányzat - vagy az önkormányzat által az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt gazdasági társasága részére. 3. Az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa részére. 4. Az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy részére. "A jogszabály megfogalmazásából adódóan számos problémával kell majd szembenéznie a feleknek és az ügyvédeknek is: a Polgári Törvénykönyv értelmében ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. A törvénytervezet alapján ezzel szemben a vevőnek kell az ún. jogvédelmi eljárást kezdeményeznie - ez egy hatósági eljárás lesz, az ügyintézési határidő 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható. Nem világos, hogy a hatósági szakaszban az önkormányzat hívja majd fel a potenciálisan 1000-2000 elővásárlásra jogosultat az elővásárlási jog gyakorlására, vagy a vevőnek kell igazolnia, hogy a felhívást az eladó előzetesen megtette. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a felhívást végső soron tértivevényes levélben kellene megtenni. 1000 tértivevényes levelet feladni aktuálisan nagyjából 1,7 millió forintba kerül. További problémát jelent, hogy hogyan fogjuk megállapítani, hogy kik a telekhatáros ingatlan tulajdonosai, még inkább, hogy kik a helyben ingatlantulajdonnal rendelkező személyek? Egyetlen tulajdoni lap lekérése is 4800 Ft-ba kerül. Az sem tisztázott továbbá, hogy pontosan kik minősülnek majd az elővásárlási sorrendben előkelő helyet elfoglaló "önkormányzat gazdasági társaságának". Akár 1% önkormányzati tulajdonrész is elegendő lehet a vevőkijelöléshez?" - vetette fel dr. Szabó Judit Anna, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezető ügyvédje. Miért kockázatos az elővásárlási jog? Ha az elővásárlásra jogosult él e jogával, az ingatlan az ő tulajdonába kerül, még akkor is, ha a vevő és az eladó már megkötötték az adásvételi szerződést. Ilyenkor a vevő által fizetett ügyvéd munkadíját, a fentiekben ismertetett tetemes postai és tulajdoni lap lekérési költségeket azonban jellemzően senki sem téríti meg a vevőnek. További probléma, hogy ha az elővásárlásra jogosult él e jogával, az eladó a közhiedelemmel ellentétben nem köteles kétszeres összegben visszafizetni a foglalót, mivel az elővásárlási jog gyakorlása nem tartozik az eladó felelősségi körébe. Milyen helyi problémák merülhetnek fel az elővásárlási jog kapcsán? "A Velencei-tó környéki települések - Velence, Gárdony, Kápolnásnyék, Pákozd, Sukoró, Nadap, Lovasberény - esetén könnyen előfordulhat, hogy az önkormányzatok élnek majd a korlátozással. Ahol elővásárlási jogot vezetnek be, bizonyos mértékben csökkenni fog a megkötött adásvételi szerződések száma. A helyi lakosok véleménye megoszlik az ügyben. Amiben nagyjából egyetértenek az az, hogy az infrastruktúra nem követte le a lakosságszám növekedést (vízhálózat, óvoda/iskola stb.), illetve a beköltözők mentalitása/életstílusa valóban látványosan eltér a helyi lakosokétól. Vendéglátásban érdekelt helyi ügyfelem ezzel szemben mindig örül a fizetőképes betelepülőknek." mondta el dr. Kalocsa Dávid, ügyvéd az e-ingatlanügyvédek.hu Lovasberényben praktizáló tagja. "A törvényjavaslat álláspontom szerint példa nélküli beavatkozás az ingatlanpiacba - bár a valódi változás lassú lehet, hiszen először a "kívánatos lakosságszámot" kell meghaladni és csak ezt követően vethetőek be a jogvédelmi eszközök. Biatorbágy érintett lehet, habár egyelőre még nem ismert az önkormányzat álláspontja az ügyben." mondta el dr. Mosolygó Sára, ügyvéd az e-ingatlanügyvédek.hu Biatorbágyon praktizáló tagja. Kiadó: e-ingatlanügyvédek.hu Kft. ------------------------------------------------------------------- A Nemzeti Közleménytár oldalán található közlemények nem képezik az MTI hírkiadás részét, az MTI által szó szerint továbbított tartalomért minden esetben a közlemény beadója a felelős. A közlemények forrásmegjelöléssel (NKT) szabadon és korlátozás nélkül felhasználhatók. Az NKT szolgáltatással kapcsolatban további információt az nkt@dunamsz.hu elektronikus levelező címen kaphat.